上海成立業(yè)委會(huì)攻略！五步搞定

在上海，怎么成立業(yè)委會(huì)呢？

五步搞定！

第一步：提申請(qǐng)

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域（小區(qū)或商業(yè)寫字樓），房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的。

開發(fā)商或業(yè)主書面向所屬居委會(huì)（法律規(guī)定是向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦提出，實(shí)際操作是向居委會(huì)提出）提出申請(qǐng)。

第二步：成立籌備組

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦收到申請(qǐng)后，60日內(nèi)幫助成立籌備組。

籌備組在成立后的90日內(nèi)，做好召開業(yè)主大會(huì)的工作。

第三步：召開業(yè)主大會(huì)

籌備組應(yīng)自成立后的90日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)，通過業(yè)主大會(huì)選舉出業(yè)委會(huì)委員、表決通過議事規(guī)則等。

第四步：召開業(yè)主委員會(huì)

召開業(yè)主委員會(huì)，選出業(yè)委會(huì)主任和副主任。

第五步：備案

進(jìn)行備案，搞定。

在成立業(yè)委會(huì)中，籌備組、業(yè)主大會(huì)、備案、業(yè)主小組等問題比較復(fù)雜，下文為您詳解。

一、籌備組問題

1、籌備組組成

籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成，為單數(shù)。

業(yè)主代表由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。

籌備組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。

2、籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合以下要求：

（1）熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力；

（2）本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職；

（3）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)（全國人大法工委認(rèn)為不需要，上海的這條規(guī)定涉嫌違法）或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等情形之一，且未改正的。

3、對(duì)籌備組成員異議的處理

業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

4、籌備組的工作

（1）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積。

（2）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容。

（3）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。

議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序，業(yè)主小組的設(shè)立，業(yè)主委員會(huì)的組成、任期、罷免和補(bǔ)選等事項(xiàng)作出約定。

（4）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則。

（5）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。

（6）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法。

（7）完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

5、業(yè)主委員會(huì)委員候選人如何產(chǎn)生、

由籌備組通過直接聽取業(yè)主意見、召開座談會(huì)、發(fā)放推薦表等方式產(chǎn)生。

籌備組應(yīng)當(dāng)審查候選人資格，提出候選人名單，并報(bào)送鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。

候選人的基本信息，由籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)委會(huì)候選人的資格，同籌備組業(yè)主代表要求，另外還可以通過業(yè)主大會(huì)投票增加不得擔(dān)任的情形。

6、業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)和任期

業(yè)主委員會(huì)由五至十一人單數(shù)組成，任期為三年到五年。

7、公告及其他

（1）籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

（2）鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在籌備組開展籌備工作前，組織籌備組成員進(jìn)行培訓(xùn)。

（3）籌備組在業(yè)主委員會(huì)依法成立后自行解散。

二、業(yè)主大會(huì)問題

1、會(huì)議形式

業(yè)主大會(huì)會(huì)議，可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見的形式。

如果還不明白，可以查看我以下文章了解：

《業(yè)主大會(huì)怎么開？都沒叫我，就選好了！》

2、如何表決？

業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

決定籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

決定其他事項(xiàng)，比如選舉業(yè)委會(huì)委員、議事規(guī)則等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

3、業(yè)主投票代理問題

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書，并依據(jù)委托人對(duì)所議事項(xiàng)的意見，進(jìn)行投票表決。

三、備案問題

業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案：

1、業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

2、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

3、管理規(guī)約；

4、專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約；

5、業(yè)主委員會(huì)委員的名單、基本情況和書面承諾；

6、業(yè)主委員會(huì)委員的培訓(xùn)記錄。

鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。

備案證明應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主大會(huì)名稱，業(yè)主委員會(huì)名稱、屆別、任期、負(fù)責(zé)人和辦公地址。

四、印章問題

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

印章印文中應(yīng)當(dāng)包含業(yè)主委員會(huì)名稱以及屆別。

五、業(yè)主小組問題

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。

業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

1、推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿；

2、決定本小組范圍內(nèi)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)；

3、決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。

業(yè)主小組議事，由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。

業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。

相關(guān)法律規(guī)定：

《民法典》第二百七十八條規(guī)定：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”

以下規(guī)定均來自于《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》：

第十三條 業(yè)主大會(huì)由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)。但只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十五條鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面報(bào)告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi)組建籌備組。籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第二十條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。籌備組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。

籌備組中的業(yè)主代表，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在籌備組開展籌備工作前，組織籌備組成員進(jìn)行培訓(xùn)。

第十六條籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（七）完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

籌備組在業(yè)主委員會(huì)依法成立后自行解散。

第十七條 業(yè)主大會(huì)除履行《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外，還可以決定業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)、撤銷業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定。

第十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主大會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，或者改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并依據(jù)委托人對(duì)所議事項(xiàng)的意見進(jìn)行投票表決。

第十九條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序，業(yè)主小組的設(shè)立，業(yè)主委員會(huì)的組成、任期、罷免和補(bǔ)選等事項(xiàng)作出約定。

第二十條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)由五人以上單數(shù)組成，但建筑面積在一萬平方米以下的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)可以由三人組成。籌備組應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模和建筑物區(qū)分所有權(quán)的比例，確定業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)和構(gòu)成比例。業(yè)主委員會(huì)的任期為三年到五年。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的條件,且本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等情形之一且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主大會(huì)可以依法決定增加不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。

第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人由籌備組通過直接聽取業(yè)主意見、召開座談會(huì)、發(fā)放推薦表等方式產(chǎn)生。籌備組應(yīng)當(dāng)審查候選人資格，提出候選人名單，并報(bào)送鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。候選人的基本信息，由籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。籌備組應(yīng)當(dāng)自選舉完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和其他委員的名單。

第二十三條 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案：

（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約；

（五）業(yè)主委員會(huì)委員的名單、基本情況和書面承諾；

（六）業(yè)主委員會(huì)委員的培訓(xùn)記錄。

鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。備案證明應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主大會(huì)名稱，業(yè)主委員會(huì)名稱、屆別、任期、負(fù)責(zé)人和辦公地址。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。印章印文中應(yīng)當(dāng)包含業(yè)主委員會(huì)名稱以及屆別。

第三十五條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿；

（二）決定本小組范圍內(nèi)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)；

（三）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。

業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。